SolusiProperti.com - Pasar properti Indonesia terkena tamparan keras akibat krisis ekonomi global yang melanda dunia akhir tahun lalu. Alhasil, progres proyek-proyek properti, baik yang sedang dibangun maupun yang dalam perencanaan,  mulai terpengaruh ketatnya likuiditas dari perbankan dan penurunan aktivitas bisnis. Di sisi permintaan, minat dan daya beli pasar yang makin lemah menyebabkan turunnya tingkat penjualan. Hal ini disebabkan oleh kondisi ekonomi makro yang dibayangi tingginya suku bunga dan fluktuasi nilai tukar rupiah.

 
Prediksi banyak pengamat bahwa krisis ekonomi global akan membuat sektor properti Indonesia melambat di tahun 2009 mulai menjadi kenyataan. Makin selektifnya bank untuk mengucurkan dana kepada pengembang untuk modal kerja membuat aktivitas konstruksi sejumlah proyek mengalami pelambatan. Hal ini tentu  berpotensi pada mundurnya jadwal penyelesaian proyek-proyek tersebut.
 
Di sisi permintaan, Anton Sitorus, Kepala Divisi Riset Jones Lang LaSalle (JLL) mengatakan, tingginya suku bunga KPR dan KPA membuat orang yang ingin memakai pinjaman bank untuk membeli properti menahan rencana pembelian. Sebaliknya, orang yang memiliki dana tunai cenderung memilih untuk menyimpan uangnya di bank karena tingginya suku bunga deposito.
 
Dalam kondisi pasar yang sulit seperti sekarang, kata Lucy Rumantir, Chairman JLL, umumnya investor akan cenderung mengambil sikap menunggu dan menahan rencana investasinya sampai keadaan pasar membaik. Akan tetapi, bukan berarti berinvestasi properti pada saat seperti ini tidak baik. Justru pada kondisi krisis seperti ini sejumlah peluang investasi datang. Bahkan peluang itu mungkin tidak bisa didapatkan pada saat kondisi pasar normal.
 
Saatnya Membeli Properti
Menurut Anton, jika mengacu kepada siklus pasar properti dalam Property Clock (yang menggambarkan tren pertumbuhan harga atau sewa), terlihat hampir semua sub-sektor properti saat ini berada di sekitar titik nadir (bust period). Ini berarti sekarang adalah waktunya Pasar Pembeli (Buyer’s Market) dimana pembeli yang mengendalikan pasar. Tengok saja kondisi pasar saat ini. Pengembang akhir-akhir ini terlihat melakukan banyak promosi, menawarkan diskon dan harga menarik, serta berbagai insentif lainnya. Dalam kondisi seperti sekarang ini, calon pembeli pastinya memiliki posisi tawar yang lebih baik dibanding saat kondisi pasar normal.
 
Di samping itu, kondisi krisis juga memaksa sebagian orang yang membutuhkan dana tunai untuk menjual asetnya. Biasanya dalam kondisi “kepepet” mereka akan menjual aset-aset propertinya dengan harga miring. Di sisi perbankan, situasi seperti ini akan menimbulkan banyak terjadinya kredit macet dalam pembayaran cicilan properti. Hal ini mendorong meningkatnya transaksi ”over-credit”. Kondisi ini akan memberi peluang bagi investor lain yang memiliki dana tunai cukup besar untuk menambah daftar portofolio asetnya.
 
Sementara itu, Utami Prastiana, Head of Research and Consultancy PT. procon Indah menjelaskan, pihaknya sampai saat ini belum melihat ada penurunan harga properti di primary market. “Keuntungan yang diperoleh pembeli properti pada kondisi ini adalah kualitas produk yang lebih baik serta alternatif sistem pembayaran yang lebih lunak,” katanya.
 
Kendati banyak properti ditawarkan dengan sistem pembayaran yang ringan, lanjut Utami, ada beberapa ciri-ciri lain yang harus diperhatikan dalam memilih properti pada kondisi seperti ini. Pertama, lokasi harus baik dan memiliki akses bagus serta mempunyai prospek dalam hal peningkatan nilai properti. Kedua, pengembang memiliki track record bagus dalam komitmen menyelesaikan pembangunan tepat waktu dengan kualitas yang baik. 
 
Untuk membeli kondominium, pilih proyek yang telah melalui tahapan pembangunan struktur atau topping off, karena umumnya memiliki peluang lebih besar untuk selesai tepat waktu. Pasalnya, proyek yang telah dibangun sampai tahap tersebut telah terjual cukup banyak (antara 60 persen sampai  70 persen). “Dengan alasan ini, pembeli perlu mencari tahu tentang tingkat penjualan yang riil pada proyek tersebut,” ucap Utami.   
 
Pertimbangan Sumber Dana
Sebelum berinvestasi, Lucy menegaskan, terlebih dahulu calon investor harus mempertimbangkan sumber dana serta toleransi jangka waktu pengembalian modal yang diharapkan. “Dalam situasi seperti sekarang ini, calon investor sebaiknya memiliki dana tunai berlebih (excess money) yang cukup untuk mendanai investasinya. Sedangkan untuk jangka waktu pengembalian modal, calon investor sebaiknya memberikan ruang yang relatif lebih panjang bila berinvestasi di saat krisis dibanding pada saat pasar normal,” jelas Lucy.
 
Utami menuturkan, ada beberapa hal yang perlu diperhatikan dalam membeli properti dalam kondisi seperti saat ini. Yang utama adalah masalah pendanaan. Jika ingin memakai pendanaan bank, perlu diketahui sampai saat ini kebanyakan bank nasional belum menurunkan bunga kreditnya. Menurut kabar, katanya, hanya Bank BTN yang telah menurunkan bunga KPR sebesar 0,5 persen sampai 1,0 persen dan BCA yang menurunkan bunga KPR dari 15 persen  menjadi 12,5 persen. Sementara, bank-bank lain diperkirakan baru mengikuti menurunkan suku bunga beberapa bulan ke depan.
 
Jika akan menggunakan dana pribadi, lanjut Utami, sebaiknya cari pengembang yang menawarkan sistem pembayaran cukup lunak, misalnya 20 persen DP untuk landed house (yang dapat dibayar selama beberapa bulan) atau DP 40 persen untuk kondominium (yang dibayar secara mencicil selama 36 bulan). Sisa pembayarannya dapat dilakukan dengan KPA/KPR, atau dibayar secara tunai. Jika bisa, carilah pengembang yang menawarkan jangka pembayaran yang lebih panjang lagi, seperti 63 kali, 100 kali, atau lebih. [us]